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Il fut un temps, pas si lointain, où il suffisait de prendre quelques photos de son appartement avec un grand-angle généreux, de le mettre en ligne sur une plateforme bien connue et de regarder les réservations tomber. La location saisonnière, c’était la promesse d’une rentabilité supérieure à la location classique, avec en prime le plaisir de ne jamais signer de bail de trois ans. Bref, l’eldorado.
Sauf que les eldorados, en immobilier comme ailleurs, finissent toujours par attirer du monde. Beaucoup de monde. Et quand des quartiers entiers de Paris, Bordeaux, Biarritz ou Annecy se sont mis à ressembler à des campings éparpillés où plus aucun habitant permanent ne pouvait se loger, le législateur a fini par sortir le carnet de contraventions. C’est de là qu’est née la loi Le Meur, du nom de la députée finistérienne Annaïg Le Meur. Une loi qui, depuis 2025 et plus encore en 2026, rebat les cartes de la location courte durée. Alors, faut-il fermer son annonce et vendre son bien ? Ou est-ce qu’on peut encore tirer son épingle du jeu ? Comme toujours, on va regarder ça calmement.
Airbnb, les années dorées… et la gueule de bois réglementaire
Pour comprendre pourquoi cette loi existe, il faut se rappeler ce qui s'est passé pendant une bonne décennie.
Entre 2015 et 2023 environ, louer son logement à la nuitée était devenu un sport national. Et un sport plutôt rentable. Un appartement qui rapportait, disons, 800 € par mois en location classique pouvait en rapporter le double, voire davantage, en saisonnière dans une ville touristique.
Côté fiscalité, c'était la cerise sur le gâteau. Les meublés de tourisme bénéficiaient d'un abattement forfaitaire très généreux sur leurs recettes au régime micro-BIC. En clair, l'État considérait qu'une grosse partie de vos revenus correspondait à des charges et ne taxait que le reste.
Le problème, c'est que ce petit eldorado individuel a fini par créer un gros problème collectif. Dans les villes très touristiques, des milliers de logements ont quitté le marché des résidents permanents pour rejoindre celui des touristes de passage. Résultat : pénurie de logements, loyers en hausse et des habitants qui ne trouvaient plus à se loger dans leur propre ville.
Les communes touristiques ont donc fait pression sur le législateur. Et le législateur a répondu.
Loi Le Meur : de quoi parle-t-on exactement ?
Mettons les choses au clair, car le nom est trompeur. La loi Le Meur, c'est officiellement la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dont l'intitulé exact est « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». On la surnomme « loi anti-Airbnb », mais ce surnom est un peu réducteur. Elle ne vise pas une entreprise en particulier et elle n'interdit pas la location courte durée. Ce qu'elle fait, c'est l'encadrer. Sérieusement. Avec quatre grands leviers : la fiscalité, l'enregistrement obligatoire, les pouvoirs renforcés des maires et le DPE.
Important à retenir d'emblée : il ne s'agit pas d'une réforme cosmétique. C'est la transformation la plus profonde de la location touristique depuis une quinzaine d'années. Mais ce n'est pas non plus une interdiction. La nuance compte et beaucoup de loueurs paniquent en confondant « plus encadré » et « interdit ».
Passons en revue chaque levier.
Le volet fiscal : l'abattement micro-BIC qui fond de moitié
C'est probablement la mesure qui fait le plus mal au portefeuille et celle que vous êtes sans doute venu chercher.
Avant / après : ce qui change pour les meublés non classés
Le régime micro-BIC, c'est le régime fiscal simplifié où l'on applique un abattement forfaitaire sur vos recettes plutôt que de déduire vos charges réelles. Plus l'abattement est élevé, moins vous payez d'impôt. Pour un meublé de tourisme non classé, voici la douche :
-Avant la réforme : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes.
-Désormais : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes.
Traduisons. Non seulement vous ne pouvez plus effacer que 30 % de vos recettes au lieu de 50 %, mais le plafond pour rester au micro-BIC s'effondre. Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, vous basculez vers le régime réel et ses joies déclaratives. C'est applicable aux revenus perçus à partir de 2025, donc bien concret pour votre déclaration de 2026.
Le classement, planche de salut ou usine à gaz ?
Tout n'est pas perdu pour autant, car la loi distingue les meublés classés (de 1 à 5 étoiles, après une procédure officielle) des meublés non classés. Un meublé classé conserve un traitement nettement plus doux : abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes. C'est moins généreux que l'ancien régime des classés (qui montait à 71 % jusqu'à 188 700 €), mais bien plus confortable que les 30 % des non classés. Le législateur envoie donc un message assez clair : si vous voulez garder un avantage fiscal correct, faites classer votre bien. Le classement implique une visite, le respect d'un référentiel de qualité et un coût. Mais pour un loueur sérieux, l'écart fiscal peut largement justifier la démarche.
Bref, l'abattement généreux n'a pas disparu. Il s'est juste mis à exiger un dossier.
L'enregistrement obligatoire : le grand fichage des meublés
Voici le levier le plus spectaculaire dans la pratique quotidienne. Désormais, tout meublé de tourisme doit être enregistré avec un numéro à treize chiffres. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme. La date à graver dans le marbre : le 20 mai 2026. À partir de cette échéance, toute annonce dépourvue de numéro d'enregistrement valide est purement et simplement retirée par les plateformes. Airbnb, Booking, Abritel et les autres ont l'obligation de faire le ménage. Autrement dit, fini l'époque où l'on pouvait louer discrètement dans son coin sans que personne ne le sache. L'administration dispose maintenant d'un fichier centralisé, ce qui rend les contrôles infiniment plus simples. Pour les communes qui cherchaient depuis des années à mettre la main sur les meublés non déclarés, c'est un peu Noël avant l'heure.
Les quotas et le changement d'usage : quand le maire reprend la main
C'est là que la loi devient particulièrement maline, parce qu'elle décentralise la régulation. Plutôt que d'imposer une règle uniforme à toute la France, elle donne aux maires une boîte à outils étoffée pour réguler la location touristique chez eux, selon leurs besoins.
Concrètement, une commune peut désormais, par simple délibération du conseil municipal, soumettre les meublés de tourisme à autorisation de changement d'usage, même dans des zones où ce n'était pas le cas auparavant. Elle peut instaurer des quotas, c'est-à-dire un nombre maximum de meublés touristiques autorisés. Et pour les résidences principales que l'on loue ponctuellement, la durée maximale de location passe de 120 nuits par an à 90 nuits dans les communes les plus tendues, comme Paris.
Le message est limpide : ce qui était permis hier dans votre ville ne l'est peut-être plus aujourd'hui. La règle dépend désormais largement de votre mairie. Avant de vous lancer ou de continuer, le passage par le service urbanisme de votre commune n'est plus une option, ça doit être maintenant un réflexe.
Le DPE s'invite aussi dans la location touristique
Vous pensiez avoir échappé au DPE en faisant de la location courte durée ? Raté !
La loi Le Meur étend les exigences de performance énergétique au meublé de tourisme. Le diagnostic devient progressivement un critère d'accès, avec un calendrier d'exclusion des passoires thermiques.
Mais attention à un piège dans lequel tombent énormément d'articles : le calendrier DPE des meublés de tourisme n'est pas le même que celui de la location nue longue durée. Les échéances bien connues de la location classique (G en 2025, F en 2028, E en 2034) relèvent de la loi Climat et Résilience et concernent le bail longue durée. Le régime des meublés de tourisme, lui, a son propre calendrier, principalement pour les zones soumises au changement d'usage.
La morale reste cependant la même que pour le reste du parc : un logement énergivore va devenir de plus en plus difficile à exploiter, location touristique comprise. (Si le sujet du DPE vous intéresse, vous pouvez retrouver l’article ici.)
Les sanctions : des amendes qui donnent le vertige
Parce qu'une règle sans sanction n'effraie personne, la loi a aussi musclé son arsenal de pénalités. Et là, mieux vaut être assis.
Selon les manquements, les amendes peuvent grimper très haut. À titre d'illustration, un loueur parisien parfaitement hors des clous (sans autorisation de changement d'usage, sans enregistrement, sans DPE à jour et dépassant le nombre de nuits autorisé) peut cumuler des sanctions atteignant plusieurs dizaines de milliers d'euros, le changement d'usage à lui seul pouvant être lourdement sanctionné. Et ce n'est pas que de la théorie destinée à faire peur. Des tribunaux ont déjà prononcé des condamnations significatives ces dernières années.
Le calcul est vite fait : à ce niveau de risque, l'amende d'un seul contrôle peut effacer plusieurs années de surplus de rentabilité. L'époque du « je verrai bien si on me contrôle » coûte désormais beaucoup trop cher pour être une stratégie.
Un exemple chiffré pour y voir clair
Restons simples, avec un cas volontairement schématique pour isoler l'effet fiscal. Imaginons un loueur dont le meublé de tourisme non classé génère 14 000 € de recettes annuelles.
Avant la réforme (abattement 50 %) : Base imposable = 14 000 − 50 % = 7 000 €
Après la réforme (abattement 30 %) : Base imposable = 14 000 − 30 % = 9 800 €
La base sur laquelle vous êtes imposé passe donc de 7 000 € à 9 800 €, soit 2 800 € de revenus imposables en plus, sans avoir gagné un euro de plus. Selon votre tranche d'imposition et les prélèvements sociaux, cela se traduit par plusieurs centaines d'euros d'impôt supplémentaire chaque année. Maintenant, comparez avec la version classée : si ce même bien était classé, il garderait l'abattement de 50 %, donc une base de 7 000 €. On comprend pourquoi le classement est soudainement devenu un sujet de conversation passionnant chez les loueurs.
Alors, faut-il arrêter la location courte durée ?
La question légitime, après ce tableau. Et la réponse honnête est : ça dépend de votre situation, mais sûrement pas de manière automatique.
La location courte durée garde du sens si votre bien est situé dans une zone à forte demande touristique, si vous faites classer votre meublé pour conserver un abattement correct et si vous êtes en règle sur l'enregistrement et l'urbanisme. Même avec une fiscalité durcie, l'écart de rentabilité avec la location classique peut rester intéressant dans les bons emplacements.
Elle devient plus discutable si vos recettes sont modestes, si votre commune a instauré des quotas ou un changement d'usage contraignant, ou si votre bien est une passoire thermique. Dans ces cas, le surcroît de contraintes et d'impôt peut tout simplement annuler l'avantage qui justifiait la location saisonnière.
Plusieurs loueurs font d'ailleurs le choix de basculer vers la location meublée classique longue durée. Moins de gestion, moins de risque réglementaire et la tranquillité de ne pas guetter la prochaine délibération municipale. Ce n'est pas la voie la plus rentable sur le papier, mais c'est souvent la plus sereine. D'autres optent pour le régime réel plutôt que le micro-BIC : au-delà de 15 000 € de recettes, vous y serez de toute façon contraint et il permet de déduire vos charges réelles, ce qui peut s'avérer plus favorable que l'abattement raboté de 30 %.
Conclusion : la fête est finie, mais la maison reste debout
Reprenons notre question de départ : la loi Le Meur signe-t-elle la fin de l'eldorado de la location courte durée ?
La réponse honnête, c'est : oui pour l'eldorado, non pour la location elle-même.
L'âge d'or de la location saisonnière « facile », celle où l'on improvisait, sans déclaration, sans contrainte et avec un abattement royal est bel et bien terminé. De ce point de vue, ceux qui parlent de fin d'une époque n'ont pas tort.
Mais entre « la fête improvisée est finie » et « il faut tout arrêter », il y a un monde. La location courte durée reste parfaitement légale et, dans les bons emplacements, encore rentable. Elle exige simplement ce qu'on demande désormais à tout investisseur immobilier en 2026 : se mettre en règle, faire ses calculs et arrêter de compter sur les zones grises.
On pourrait résumer l'esprit de la loi ainsi : les pouvoirs publics n'ont pas voulu tuer Airbnb, ils ont voulu que les meublés de tourisme jouent enfin avec les mêmes règles que tout le monde. C'est plus contraignant, c'est moins drôle et c'est nettement moins improvisé.