Le 31 octobre approche, les citrouilles envahissent les rebords de fenêtre et les enfants du quartier s'apprêtent à vous réclamer des bonbons sous la menace. L'occasion idéale pour aborder une question que tout acheteur finit par se poser un jour, généralement vers deux heures du matin, quand le parquet de sa nouvelle maison se met à craquer tout seul : et si ces murs avaient un passé ?

Un crime, un suicide, une réputation de maison hantée… Le vendeur avait-il l'obligation de vous en parler ? Et s'il s'est bien gardé de le faire, pouvez-vous lui rendre les clés ? Éteignez la lumière, allumez une bougie, c'est parti !

Ce que les diagnostics ne vous diront jamais

Quand vous achetez un bien, le vendeur vous remet un dossier de diagnostic technique à peu près aussi épais qu'un annuaire : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement, risques naturels, sans oublier notre cher DPE. Vous saurez tout de l'état de la toiture et de l'appétit de la chaudière. En revanche, vous chercherez en vain une rubrique « événements tragiques survenus dans la cuisine » ou un « état des risques paranormaux ». Les diagnostics décrivent l'état du bien et les risques qui le menacent, pas son histoire. Le législateur s'intéresse beaucoup aux fuites de gaz, nettement moins aux ectoplasmes.

Est-ce que ça veut dire que le vendeur peut garder pour lui tout ce qui ne rentre pas dans une case de formulaire ? Évidemment non, sinon cet article serait déjà terminé.

Un crime n'est pas un vice caché (désolé pour les amateurs de frissons)

Premier réflexe de l'acheteur qui découvre l'histoire de sa maison : crier au vice caché. Mauvaise pioche.

La garantie des vices cachés, prévue par l'article 1641 du Code civil, vise les défauts qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine : une charpente dévorée par les termites, une fissure structurelle, une cave qui se transforme en piscine à chaque orage. Un drame survenu dans le salon, aussi sordide soit-il, n'empêche pas matériellement d'habiter les lieux. La maison n'est pas défectueuse, elle a un passé. Et le passé, juridiquement, ce n'est pas un défaut de construction.

Le terrain sur lequel tout se joue, c'est celui de l'information.

Le vrai sujet : l'information déterminante

Ce que dit le Code civil : Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l'article 1112-1 du Code civil pose une règle de bon sens : celui qui détient une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit la lui transmettre, dès lors que l'autre l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. L'article 1137 enfonce le clou : dissimuler volontairement une information dont on sait qu'elle est déterminante pour l'autre partie, c'est un dol. Les juristes parlent de « réticence dolosive », ce qui est une façon très élégante de dire « s'être tu exprès ». La vraie question n'est donc pas « un crime doit-il figurer dans l'acte de vente ? », mais plutôt « ce fait aurait-il pu faire renoncer l'acheteur, ou le pousser à négocier sérieusement le prix ? ». Si la réponse est oui et que le vendeur le savait, se taire devient un pari risqué.

Les trois conditions pour faire tomber une vente (avant de foncer chez votre avocat avec une lampe torche sous le menton, sachez que l'acheteur doit prouver trois choses) :

1. Le vendeur connaissait l'information. Difficile de reprocher à quelqu'un de taire un fait divers de 1952 dont il n'a jamais entendu parler.

2. Il a délibérément choisi de ne rien dire. Le dol ne se présume pas, la Cour de cassation le rappelle régulièrement : il faut démontrer l'intention.

3. L'information était déterminante. Autrement dit, si vous l'aviez connue, vous n'auriez pas acheté, ou en tout cas pas à ce prix-là.

Si ces trois conditions sont réunies, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente (chacun récupère sa mise : la maison pour l'un, le prix pour l'autre) ou des dommages et intérêts s'il préfère garder le bien. Bonne nouvelle pour lui, il dispose de cinq ans pour agir, à compter du jour où il a découvert le pot aux roses et non du jour de la signature.

Tous les drames ne se valent pas (aux yeux du juge), c'est là que ça devient subtil, parce que le juge apprécie au cas par cas. Le décès paisible de la grand-mère dans son lit, à 94 ans ? Aucun souci. Si chaque décès naturel devait être signalé, la moitié du parc immobilier ancien serait invendable. Un fait ancien, oublié de tous, qui ne pèse plus sur la réputation des lieux ? Pas nécessairement à révéler. Un crime récent, médiatisé, dont l'adresse reste associée au fait divers dans tout le quartier ? Là, le silence du vendeur devient franchement dangereux. Parce que vous l'apprendrez de toute façon : par le voisin, par la boulangère ou par le premier moteur de recherche venu.

Ce qui compte, au fond, ce n'est pas tant l'événement lui-même que l'empreinte qu'il a laissée : sa gravité, son ancienneté, sa notoriété et la mémoire locale. Une rue peut oublier une dispute qui a mal tourné en 1970. Elle oublie rarement une affaire passée au journal de 20 heures où sur BFM TV.

Et les fantômes, dans tout ça ?

En France, aucun texte ne reconnaît l'existence des fantômes et aucun juge ne vous demandera de prouver la présence d'un esprit au fond du grenier. Mais la question n'est pas aussi absurde qu'elle en a l'air. Si une maison traîne une solide réputation de maison hantée, au point que plus personne au village ne veut l'acheter, cette réputation pèse sur sa valeur. Et une réputation qui fait chuter le prix, c'est précisément le genre d'information qui peut être jugée déterminante.

Pour trouver une vraie décision de justice sur le sujet, il faut toutefois traverser l'Atlantique.

New York, 1991 : la maison « juridiquement hantée ».

À Nyack, une petite ville au nord de New York, Helen Ackley possédait une grande maison de la fin du XIXe siècle qu'elle disait habitée par des fantômes. Et elle ne s'en cachait pas : elle avait raconté ses rencontres avec ses colocataires invisibles dans la presse locale et jusque dans le Reader's Digest. Petit problème : quand elle vend la maison à Jeffrey Stambovsky, un New-Yorkais qui n'a jamais entendu parler de la légende locale, elle oublie de mentionner ce détail. En découvrant l'histoire, l'acheteur saisit la justice pour se dégager de la vente.

En 1991, la cour d'appel de l'État de New York lui permet de demander l'annulation du contrat, avec une formule restée célèbre : « as a matter of law, the house is haunted ». En clair, la maison est hantée aux yeux du droit. Les juges ne se sont évidemment pas prononcés sur l'existence des esprits. Leur raisonnement était plus terre à terre : la vendeuse ayant elle-même fait la promotion de ses fantômes pendant des années, elle ne pouvait plus les renier et cette réputation, qu'un acheteur venu d'ailleurs n'avait aucune raison de soupçonner, pesait sur la valeur du bien. L'affaire est entrée dans l'histoire sous le surnom de « jurisprudence Ghostbusters ».

Morale de l'histoire : si vous racontez à tout le monde que votre maison est hantée, pensez à prévenir aussi l'acheteur.

Au Japon, les logements « à incident » ont leur carte.

Au Japon, le sujet est pris très au sérieux. Les logements où une personne est morte de façon non naturelle (suicide, meurtre, incendie, ou décès solitaire découvert tardivement) portent même un nom : les jiko bukken, littéralement « biens à incident ». Les professionnels de l'immobilier sont tenus de signaler ces décès lorsqu'ils en ont connaissance. Résultat : ces logements se louent ou se vendent avec des remises conséquentes, souvent de l'ordre de 20 %, parfois bien davantage. Un site participatif, Oshimaland, recense même ces adresses sur une carte interactive qui compte des dizaines de milliers d'entrées. Et avec l'envolée des prix à Tokyo, ces biens trouvent désormais preneur : certaines agences spécialisées proposent une cérémonie de purification par un moine bouddhiste avant l'emménagement. Le home staging, version spirituelle.

En France, rien de tel : pas de registre officiel, pas de carte, pas de moine inclus dans les frais d'agence. Juste votre moteur de recherche et vos futurs voisins.

Combien vaut une maison avec un passé ?

Passons aux choses sérieuses : le prix. Et là, on range les citrouilles deux minutes, parce qu'on parle de drames bien réels.

Selon un expert évaluateur près la cour d'appel de Caen, cité par la presse spécialisée, les décotes constatées sur les biens ayant été le théâtre d'un drame se situent généralement entre 20 et 50 %. Elles peuvent aller au-delà pour les affaires très médiatisées : la maison nantaise liée à l'affaire Dupont de Ligonnès n'a trouvé preneur que quatre ans après les faits, à un prix inférieur de 60 % à l'estimation initiale.

Quatre critères font varier la décote : la violence des faits, leur ancienneté, la notoriété de l'affaire et la mémoire du quartier, souvent la plus tenace des quatre.

C'est aussi pour ça que le vendeur a tout intérêt à jouer cartes sur table. Une décote négociée en amont coûte presque toujours moins cher qu'une annulation prononcée trois ans plus tard, avec restitution du prix et, souvent, des dommages et intérêts en prime.

Vendeur, acheteur : le mode d'emploi anti-cauchemar

Vous vendez

• Dites-le. Si le drame est connu, récent ou encore présent dans les mémoires, mentionnez-le. C'est désagréable, mais nettement moins qu'un procès.

• Gardez-en la preuve. Une information glissée oralement pendant une visite, c'est votre parole contre celle de l'acheteur. Faites-la figurer par écrit dans le compromis puis dans l'acte, avec une clause où l'acquéreur reconnaît en avoir été informé.

• Prévenez votre agent. L'agent immobilier a lui aussi un devoir d'information et de conseil envers l'acheteur. Un agent qui sait et qui se tait engage sa propre responsabilité. Inutile, donc, de lui demander de « ne pas trop s'attarder sur la cave ».

• Ne mentez jamais à une question directe. Se taire est déjà risqué. Répondre « non, rien de particulier » à un acheteur qui vous pose explicitement la question, c'est lui offrir son dossier sur un plateau.

Vous achetez

• Tapez l'adresse dans un moteur de recherche. Ça prend trente secondes et c'est souvent plus instructif que l'annonce.

• Parlez aux voisins. Ils savent tout, ils adorent raconter et contrairement au vendeur, ils n'ont rien à vous vendre.

• Posez la question, par écrit. Un simple « s'est-il produit un événement particulier dans ce logement ? » glissé dans un échange de mails change beaucoup de choses. Si on vous ment, le silence devient mensonge et votre dossier devient nettement plus solide.

• Dites ce qui compte pour vous. Si l'histoire du bien est déterminante à vos yeux, faites-le savoir avant de signer. Le vendeur ne pourra plus prétendre qu'il ignorait l'importance de l'information.

• Ou faites une affaire. Si vous n'êtes pas superstitieux, un bien au passé chargé peut se négocier très en dessous du marché. Certains investisseurs ne chassent même que ça.

Et en location ?

La même logique s'applique : l'obligation d'information de l'article 1112-1 vaut pour tous les contrats, bail compris. Un propriétaire qui louerait sans rien dire un appartement où s'est produit un drame récent et notoire s'exposerait aux mêmes reproches. Prudence, donc, des deux côtés du bail.

Conclusion : les fantômes passent, le Code civil reste

Les fantômes n'ont aucune existence juridique en France. Les silences du vendeur, eux, en ont une et elle peut coûter très cher. Retenez la règle d'or : ce qui aurait pu faire fuir l'acheteur doit être dit, et ce qui a été dit doit être écrit. Pour le reste, si votre maison grince la nuit, c'est sans doute la dilatation du parquet. Sans doute. En tout cas, c'est ce que je me répète chaque soir en éteignant la lumière… Joyeux Halloween et bonnes visites (de jour, de préférence) !

PS : La vue de la fenêtre de votre chambre sur le cimetière voisin n'est pas considérée comme un dol, bien entendu. À vous de bien vérifier le voisinage lors de l'achat et de bien fermer vos fenêtres le 31 octobre au soir… On ne sait jamais !