Il y a déjà plusieurs mois, nous avions parlé des assurances en général, qu’il s’agisse de l’assurance emprunteur ou de la PNO (propriétaire non occupant). (Pour ceux qui veulent relire : Investir dans de l'immobilier : le choix de l’assurance).

Depuis, j’ai reçu un tas de questions de lecteurs sur les assurances liées à l’investissement immobilier. Que ce soit du locatif classique (nu ou meublé), du saisonnier, ou encore de l’Airbnb, la même interrogation revient : quelles sont les assurances indispensables, lesquelles sont facultatives et lesquelles relèvent du « pourquoi pas » ? Ces dernières sont celles qui, en théorie, vous permettent de dormir sur vos deux oreilles… mais qui peuvent aussi manger une belle part de votre cash-flow.

Avant d’attaquer le sujet, je préfère être transparent : je n’ai pas une passion pour les assurances. Honnêtement, j’ai beaucoup de mal avec une profession où, tant qu’il n’y a pas de problème, les virements de mon compte vers le leur se font sans souci… mais dès qu’un pépin survient, il faut sortir les experts, lancer des démarches interminables, attendre des semaines ou des mois, pour parfois se retrouver avec des décisions absurdes. Oui, c’est du vécu. Me battre pour récupérer ce qui est dû après avoir payé un contrat pendant des années, cela peut m'agacer ! Bref, passons cette petite exaspération personnelle et entrons dans le vif du sujet.

Les assurances obligatoires

On attaque par le plus simple : les assurances que la loi vous impose. Ici, il n’y a pas trop à réfléchir. La vraie question est surtout : quelle assurance offre le meilleur rapport qualité/prix, en termes de garanties et de protection ?

La plus connue, c’est la fameuse assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Depuis la loi Alur de 2015, elle est obligatoire pour tout copropriétaire, même si vous ne louez pas encore le logement. En clair, c’est une multirisque habitation adaptée au bailleur. Elle couvre les sinistres classiques, incendie, dégâts des eaux, vol, catastrophes naturelles et prend en charge les frais annexes : expertise, déblaiement, réparation… Surtout, la PNO inclut une responsabilité civile spécifique au propriétaire. C’est elle qui entre en jeu quand votre bien cause un dommage à un locataire, un voisin ou un passant. Exemple concret : une fuite dans votre appartement endommage celui du dessous, votre PNO indemnise le voisin.

Côté budget, ce n’est pas la ruine : comptez entre 60 et 200 € par an en moyenne. Honnêtement, vu les risques, c’est pas très cher payé.

Toujours dans la catégorie obligatoire, on retrouve la responsabilité civile du bailleur.  Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, mais même lorsqu’elle ne l’est pas, je la considère comme non négociable. Elle peut être incluse dans votre PNO ou dans certains contrats multirisques habitation. Son rôle est simple : couvrir les préjudices causés aux tiers par votre logement. Un bout de toiture qui se décroche et blesse quelqu’un dans la rue, une installation électrique défectueuse qui provoque un accident… sans RC, c’est votre patrimoine personnel qui est en jeu.

Les assurances non obligatoires mais importantes :

Une fois que votre bien est protégé contre les sinistres majeurs, il reste le deuxième risque : que les loyers cessent de tomber. Car soyons clairs : un logement abîmé, ça coûte cher à réparer, mais un loyer qui disparaît met en péril tout votre montage financier, surtout si vous avez un crédit en cours derrière.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

C’est la plus connue. La GLI, souscrite auprès d’un assureur privé, indemnise le bailleur quand le locataire arrête de payer. Elle couvre d’abord les loyers et charges dus, généralement dans la limite d’un plafond fixé au contrat. Elle prend aussi en charge les frais de justice liés à une expulsion, que ce soit l’huissier ou l’avocat et certaines formules vont même jusqu’à inclure les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie.

Côté coût, comptez en moyenne entre 2,5 et 5 % du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 700 € par mois, cela représente entre 210 et 420 € par an. Ce n’est pas donné, mais quand vous avez un crédit à rembourser derrière, cette sécurité peut vraiment vous sauver la mise.

Bien sûr, les assureurs ne sont pas naïfs : ils imposent des critères stricts au locataire. Le revenu doit généralement être au moins trois fois supérieur au loyer et le contrat de travail doit être stable. Résultat, la GLI filtre énormément de dossiers. Pour faire simple, l’assureur prend zéro risque et c’est vous qui faites le tri à l’entrée (cf l’article sur les faux dossiers ici et ici ).

La garantie Visale

En face, vous avez un dispositif public : la caution Visale, gérée par Action Logement. Gratuite pour le bailleur, elle fonctionne comme une garantie de paiement. En cas d’impayés, Action Logement vous verse le loyer, puis se retourne contre le locataire. La couverture est intéressante : jusqu’à 36 mois de loyers impayés, plus les dégradations constatées lors de l’état des lieux (dans la limite de deux mois de loyer).

La Visale s’adresse aux locataires jeunes, précaires ou modestes, sous certaines conditions de revenus et de loyers plafonnés. Pour le bailleur, c’est simple et efficace… à condition que le locataire y soit éligible. J’ajoute une nuance : si vous êtes du genre à ne pas suivre vos comptes régulièrement, attention. La Visale impose de respecter une procédure stricte en cas d’impayés. Si vous traînez trop, vous pouvez perdre la garantie. Donc je la conseille surtout aux bailleurs actifs, qui gardent un œil mensuel sur leurs encaissements.

L’assurance vacance locative

Autre possibilité : s’assurer contre… l’absence de locataire. L’assurance vacance locative compense tout ou partie du loyer perdu quand le logement reste vide. Utile ? Oui, dans certains cas. Par exemple dans une petite ville avec une demande locative faible, ou pour un studio étudiant qui peut rester vide plusieurs mois entre deux années scolaires.

Le prix est modeste : 1 à 1,5 % du loyer annuel. Mais attention : il y a toujours une franchise (souvent 1 à 3 mois sans indemnisation). Autant dire qu’en zone tendue (grandes villes), cette assurance n’a pas vraiment d’intérêt, car un bien bien placé se reloue en 2-3 semaines. Perso, je n’en ai jamais eu besoin, mais si je devais investir en zone moins tendue, j’y réfléchirais sérieusement.
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Les assurances optionnelles utiles :

On passe maintenant aux assurances “de confort”, pas indispensables, mais parfois bien pratiques.

La protection juridique

Louer, c’est aussi risquer des litiges. Contestation de charges, voisin difficile à vivre, état des lieux contesté… ça arrive. La protection juridique couvre vos frais d’avocat, d’huissier, d’expert et vous donne accès à des conseils juridiques. Son coût est raisonnable : 20 à 50 €/an en option à une autre assurance.

Perso, j’ai longtemps joué au petit malin en me disant “ça ne m’arrivera pas”. Résultat : j’ai eu un litige par bien, en moyenne tous les 5 ans. Tribunal, huissier, avocat… Si c’était à refaire, je pense que je prendrais cette option, rien que pour me simplifier la vie.

La garantie dégradations locatives

Un dépôt de garantie, c’est bien. Mais quand vous récupérez un appart avec les murs troués, un parquet rayé et les meubles cassés, ça ne suffit pas toujours. Certaines GLI premium l’incluent déjà, mais vous pouvez aussi la prendre séparément. Je la trouve surtout utile pour les meublés ou les logements haut de gamme (mobilier design, électroménager cher). Sur un studio étudiant basique, bof.

L’assurance multirisque immeuble (MRI)

Si vous possédez un immeuble entier, la MRI couvre tout le bâtiment : façade, toiture, parties communes, équipements collectifs. Ce n’est pas une obligation légale en pleine propriété (contrairement à la copropriété, où une assurance est obligatoire), mais honnêtement… c’est suicidaire de ne pas en prendre une. Un incendie qui ravage l’immeuble et c’est tout votre patrimoine qui part en fumée. Donc si vous jouez dans la cour des immeubles de rapport, ne faites pas l’impasse.

L’assurance dommages-ouvrage

Enfin, pour ceux qui font des gros travaux : l’assurance dommages-ouvrage. Obligatoire pour des rénovations lourdes ou du gros œuvre. Elle couvre pendant 10 ans les malfaçons qui rendent l’immeuble dangereux ou inhabitable. Son prix : 3 à 5 % du coût des travaux. C’est cher, oui. Mais ça vous évite d’attendre 5 ans de procédure pour obtenir réparation.

Le cas par cas :

En pratique, les besoins changent selon le type de location.

Dans le cas d’une location nue classique, la combinaison la plus efficace reste assez simple : une PNO, qui est obligatoire en copropriété, couplée à une responsabilité civile bailleur. Si vous souhaitez sécuriser vos revenus, il est préférable d’ajouter une Garantie Loyers Impayés ou, si le locataire y est éligible, de vous tourner vers la caution Visale. Dans 95 % des situations, ces trois protections suffisent largement à couvrir les risques principaux d’une location nue.

Pour une location meublée de longue durée, les besoins sont assez proches, mais l’exposition aux dégradations est plus importante. Le logement contient du mobilier, parfois de l’électroménager ou de la décoration qui coûtent cher à remplacer. Dans ce cas, une Garantie Loyers Impayés qui inclut une couverture contre les dégradations locatives me semble particulièrement judicieuse, car elle protège à la fois vos revenus et votre patrimoine mobilier. La PNO, bien entendu, reste toujours nécessaire.

La location saisonnière ou de courte durée, type Airbnb, obéit à ses propres règles. Les rotations de locataires sont fréquentes, l’usure est plus rapide et les séjours sont difficiles à contrôler. Ici, il est essentiel de vérifier que votre PNO propose une extension spécifique “meublé de tourisme” ou “location saisonnière”. Airbnb inclut une couverture de base (AirCover), mais elle reste limitée et ne remplace pas une véritable assurance bailleur. Dans certains cas, une assurance vacance locative peut aussi avoir son intérêt, notamment si vous êtes sur un marché où la demande est irrégulière.

Enfin, pour les investisseurs qui détiennent un immeuble entier, la solution la plus logique est l’assurance multirisque immeuble. Elle n’est pas obligatoire si vous êtes en pleine propriété, mais je la considère comme incontournable. Un sinistre majeur peut détruire l’intégralité de votre patrimoine et sans cette assurance, c’est vous qui assumez tous les risques. Dans ce cas, on ajoute ensuite les protections adaptées selon le type de baux pratiqués dans l’immeuble, que ce soit du nu, du meublé ou de la courte durée.

Mais… comment bien choisir son assurance ?

Reste la grande question : comment choisir la bonne assurance ? Malheureusement, il n’existe pas de réponse universelle. La première chose à faire est d’aller au-delà du simple prix. Une assurance peu chère ne veut rien dire si elle ne couvre pas correctement les risques. Avant de signer, prenez donc le temps de lire ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas. Une PNO doit à minima couvrir les sinistres majeurs comme l’incendie, les dégâts des eaux ou les catastrophes naturelles. Une Garantie Loyers Impayés doit préciser clairement le plafond d’indemnisation et la durée maximale de prise en charge. Certaines s’arrêtent après 18 ou 24 mois, tandis que d’autres indemnisent sans limite de temps. Dans le doute, mieux vaut poser la question par écrit à l’assureur et conserver sa réponse comme preuve.

Les franchises sont un autre point clé. Un prix attractif cache souvent une franchise élevée. Tout dépend alors de votre stratégie : si vous avez une trésorerie confortable et un fonds d’urgence solide, accepter une franchise plus importante pour payer moins chaque année peut avoir du sens. Mais si vous êtes juste en cash-flow, une assurance plus chère mais avec une faible franchise peut vous éviter de grosses sueurs froides en cas de problème. Le raisonnement est le même pour les délais de carence. Une assurance vacance locative qui ne vous indemnise qu’après trois mois de vacance a peu d’intérêt si vous louez des studios étudiants, par exemple.

Il faut également regarder attentivement les exclusions de garantie. Certaines GLI refusent d’indemniser les impayés liés à une perte d’emploi, ou exigent que le dossier du locataire ait été vérifié au millimètre par le bailleur. Certaines PNO, de leur côté, excluent les sinistres dus à un défaut manifeste d’entretien, ce qui place toute la charge sur vos épaules si vous laissez traîner des réparations.

Enfin, je dirais qu’un dernier critère à prendre en compte est la réactivité de l’assureur. Ce n’est pas le genre d’information qu’on trouve en lisant les conditions générales, mais plutôt en regardant les avis clients ou en se renseignant auprès d’autres investisseurs. Mieux vaut payer un peu plus cher et être indemnisé en quelques semaines, que de se retrouver à attendre des mois pour récupérer son argent.

Bref, choisir son assurance demande de comparer, de lire et d’accepter de perdre une heure ou deux à creuser les petites lignes. Mais ce temps-là est un excellent investissement : mieux vaut s’en occuper en amont que de se retrouver piégé le jour où un vrai sinistre arrive.

Conclusion

Au final, il faut être honnête : l’assurance, ce n’est pas ce qui fait rêver dans l’immobilier. On préfère parler rendement, cash-flow, négociation, mais pas franchement cotisations, exclusions et franchises. Pourtant, c’est ce petit détail souvent oublié qui peut sauver un investissement entier. Sans assurance, un dégât des eaux, un incendie ou un locataire indélicat peuvent transformer un projet rentable en gouffre financier. Avec une couverture bien choisie, vous pouvez au moins dormir tranquille et vous concentrer sur ce qui compte vraiment : faire vivre et grandir votre patrimoine.

Et pour m’inspirer librement d’une phrase de la formation Créat : "l’assurance, c’est comme un gilet de sauvetage sur un bateau. Il faut en avoir un même si on espère ne jamais avoir à s’en servir. Tant que la mer est calme, il ne sert à rien et paraît même encombrant. Mais le jour où la tempête se lève, vous serez infiniment heureux de l’avoir prévu."

Sur ce, bonne navigation et cap sur des rendements sereins.