Parlons un peu de l’actualité de ce marché.

Pour rappel, le crowdfunding immobilier permet à des particuliers comme nous d’investir dans des projets immobiliers (que ce soit de la construction, de la rénovation, etc.) via notamment des plateformes en ligne. En échange de cet investissement, on perçoit des intérêts préétablis après un temps défini. Petite précision concernant la différence entre le crowdlending dont le taux de rémunération est connu à l’avance et le crowdfunding dont le taux est inconnu à l'avance, il n’est qu’une estimation jusqu’au paiement final. Nous avons écris un article plus détaillé ici qui explique ce mode d'investissement !

Ce secteur, qui a vu naître ses premières plateformes dans les années 2010-2014, a connu un succès important post-COVID, avec 1,7 milliard d’euros collectés rien que pour la France en 2022 !

Et pour cause : les rendements sont intéressants, avec du 8 % à 12 % annuel avant fiscalité annoncé !

Mais, comme on le dit souvent avec Fabrice, à rendement important, risque important ! En effet, derrière ces chiffres séduisants, des signaux alarmants émergent. Les taux de défaut de paiement et les retards de remboursement se multiplient, mettant en lumière les risques inhérents à ce type d'investissement. Des plateformes autrefois réputées sont désormais confrontées à des difficultés majeures, suscitant l'inquiétude des investisseurs.

Voyons en détail maintenant les problèmes qui surviennent et augmentent depuis plusieurs mois :

1. Le taux de défaut de paiement explose

On entend ici par taux de défaut la proportion de projets de crowdfunding en incapacité de rembourser les investisseurs.

Il a augmenté de 100 %, en passant de 2 % en 2023 à 4 % en 2024. Oui, j’adore les chiffres percutants ainsi, 100 % fait peur, paraît énorme. Mais vous l’avez compris, la courbe n’est pas bonne avec une telle augmentation.

Par exemple, Anaxago, qui est une grande plateforme de crowdfunding, affichait un taux de défaut de paiement de 1,3 % en 2022, puis 3,6 % en 2023, et désormais 6,2 % en 2024.

2. Les retards de remboursement augmentent

Lorsque l’on choisit un projet, il y a une date de fin, un horizon de placement. Pendant l’apogée de 2022, la moyenne était de 12 % de retard.

En 2023, on était passé au double, 24 % de retard, et en 2024, 53 % des projets accusent du retard.

Cette situation entraîne donc une diminution de liquidité pour les investisseurs et augmente beaucoup le risque de défaut dont on a parlé plus haut à venir.

Par exemple, selon le baromètre HelloCrowdfunding, près de 25 % des projets présentent des retards de remboursement en 2024, dont 15 % dépassent 6 mois et 10 % excèdent 12 mois.

3. La faillite potentielle des plateformes

Dans ce contexte incertain au niveau immobilier, défaut et retard, l’inquiétude des investisseurs a tendance à augmenter. Et si vous couplez cela à un manque cruel de dialogue et d’informations, vous risquez, en tant que plateforme, de vous retrouver face au mur de la faillite.

L’exemple le plus parlant est celui de la plateforme Raizers, qui enchaîne les mauvaises nouvelles avec un programme dont le promoteur est en liquidation judiciaire (Les Terrasses de Saint-Cloud), une rénovation d’immeuble à Paris bloquée par un litige avec les entreprises de travaux, un ensemble de logements à Bordeaux avec une commercialisation difficile, etc. Les conséquences de tout cela sont un nombre grandissant de plaintes des clients, dont certains veulent entamer une action en justice pour manque d’information des risques de ces investissements.

Mais pourquoi cela déraille ?

• Hausse des taux d’intérêt : depuis mi-2022, les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté, ce qui rend le financement bancaire plus coûteux pour les promoteurs et allonge les délais pour finaliser les projets. Le crowdfunding servant la plupart du temps à compléter les financements bancaires.

• Ralentissement des ventes : le nombre de transactions immobilières est en chute libre, ce qui entraîne évidemment des tensions et des lenteurs sur le marché, car moins de clients potentiels, des prix qui baissent, et donc, plus de problèmes pour couvrir les coûts prévus de construction.

• Inflation des coûts : comme une mauvaise nouvelle n’arrive jamais seule, le coût des matériaux de construction a explosé post-COVID, avec des hausses jusqu’à +40 %. Ce qui complique la tâche pour les promoteurs, qui prévoient des budgets serrés.

• Complexité administrative et main d’œuvre : les procédures d'obtention de permis de construire et autres autorisations se sont alourdies, rallongeant les délais de réalisation des projets immobiliers. Quand à la main d’œuvre, en France, 86 % des entreprises interrogées déclarent faire face à des retards dus aux difficultés de recrutement.

‍Conclusion :

Certes, je vous ai fait un topo sur les actualités du crowdfunding immobilier pas vraiment flatteur. Je pourrais vous faire le même pour les SCPI, tant le marché immobilier est ébranlé en France.

Mais, j’aimerais finir par une touche d’optimisme.

Le problème du crowdfunding immobilier est certainement les rendements alléchants proposés, qui ont séduit de nombreux investisseurs sans formation. Ils n’y ont vu que des chiffres prometteurs, en oubliant la sacro-sainte règle qui dit que, à rendement élevé, risque élevé. et dans notre cas, les risques, sont ceux de l'immobilier.

Si vous êtes un amateur d’un tel financement, il faut absolument diviser votre capital en une multitude de projets. Ainsi, vous divisez le risque, car, même si de nombreux projets ont du retard, il y en a finalement peu, pour le moment, qui font totalement défaut et faillite.