Ce mois ci nous allons démystifier un type d'investissement immobilier, le marchand de biens. Non, ce n’est pas un gourou de l’immobilier. Et non, ce n’est pas non plus un monsieur en costard qui fait de la magie avec des lofts en ruine. Le marchand de biens, c’est tout simplement quelqu’un qui achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement avec une plus-value. Et parfois, il en fait même son métier. Spoiler : ce n’est pas réservé aux pros du CAC 40.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, mais il n'est pas un agent immobilier. Il n’a pas de carte professionnelle. Il n’intermédie pas une vente. Il achète pour son propre compte avec l’intention claire de revendre vite, bien, et avec une belle marge. Contrairement à un investisseur locatif, son but n’est pas de générer un revenu passif. Lui, il veut acheter, valoriser, puis revendre. Peu importe que ce soit un studio à retaper, un immeuble à diviser, ou même un terrain à lotir.

Le statut du marchand de biens : pas besoin de diplôme

Surprise : aucun diplôme n’est requis pour devenir marchand de biens. Pas de carte pro, pas de formation obligatoire, pas de diplôme en droit notarial. Mais une chose est sûre : il faut s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), car le marchand de biens est juridiquement un commerçant. Tu peux exercer en nom propre (attention aux plafonds si tu vises le régime micro), ou créer une société (SARL, SAS, EURL, SASU). Petite astuce : une SASU avec 1 € de capital, c’est parfaitement légal… même si la banque risque de tousser un peu.

Une fiscalité spéciale : quelques avantages

C’est là que les choses deviennent particulièrement intéressantes mais techniques. Le marchand de biens bénéficie d’un régime fiscal particulier, différent de celui de l’investisseur lambda. Voici les principaux atouts :

-TVA sur marge : il ne paies la TVA (20 %) que sur la différence entre prix d’achat et prix de revente, si certaines conditions sont réunies. Plutôt que sur la totalité du prix.

-Frais de notaire réduits : en cas de revente sous 5 ans avec travaux, les frais de notaire tombent autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % habituellement.

-Imposition en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : via l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu selon la forme choisie. En société, les 42 500 premiers euros sont taxés à 15 %, au lieu du taux plein.

Une remarque interessante à avoir en tête, pas de flat tax ni de régime microfoncier ici.

Idées reçues à démonter

"Il faut être riche pour se lancer" : Faux. Ce n’est pas une activité réservée aux fils à papa du XVIe à Paris. Certes, il faut de quoi acheter… mais de nombreuses opérations se montent avec effet de levier bancaire, voire en partenariat.

"C’est réservé aux professionnels". Toujours faux. Le seul critère, c’est l’intention de revendre. Si vous voulez faire une opération et la clôturer proprement, vous êtes légitime. Ce qui compte, c’est la clarté du projet (et un bon notaire).

"C’est risqué et mal vu". Pas plus risqué que d’acheter un appartement à louer… Si on sait ce qu’on fait. Et avec la crise du logement, la réhabilitation de biens délaissés peut même être une action vertueuse.

Les règles à connaître avant de jouer au Monopoly version réelle

Le fisc veille. Si vous revendez plusieurs biens en peu de temps sans ce statut, l’administration fiscale peut vous requalifier automatiquement en marchand de biens. Et ça, ce n’est pas une punition : c’est une réalité juridique. Le critère ? L’intention spéculative. Vous achetez → vous revendez → vous dégagez une plus-value = activité commerciale. Autre point : le délai. En général, une opération doit se clôturer sous 5 ans pour bénéficier de certains avantages fiscaux. Enfin, pas de baguette magique ici. Il faut anticiper : règles d’urbanisme, montage juridique, fiscalité et surtout… une très bonne connaissance du marché local.

Combien ça peut rapporter ?

En moyenne, une marge de 10 à 30 % est considérée comme correcte. Sur un bien acheté 150 000 €, ça peut faire 15 000 à 45 000 € de bénéfice brut. Les plus grosses opérations, sur de l’immeuble ou du terrain à diviser, peuvent rapporter bien plus… Mais demandent aussi un capital initial et du temps en plus de devoir gérer de possibles problèmes liés à cette opération. Les meilleurs marchands de biens ? Ceux qui savent repérer un potentiel invisible, structurer une opération rapidement et vendre au bon moment.

‍

Conclusion : une activité à la croisée du flair et de la méthode

Le métier de marchand de biens n’est pas un mirage réservé aux élites. C’est une activité exigeante, mais accessible à ceux qui veulent combiner stratégie, immobilier et création de valeur. Vous n’avez pas besoin d’un master en fiscalité ni d’une formation vendue sur tiktok par un influenceur en chemise ouverte à Dubaï. Mais il vous faudra du bon sens, une certaine dose d’audace et une vraie rigueur. Et si tout ça vous intrigue… Peut-être qu’un jour, vous laisserez tomber la location saisonnière pour monter votre premier projet de revente. Parce qu’après tout, pourquoi pas vous ? Voila un bref apperçu de ce métier de marchand de biens.