Introduction :

Le DPE, les superbes lettres de A à F, les passoires thermiques, voilà le sujet de l’article du blog de ce mois-ci. Le terme de « passoire thermique », loin d'être anodin, décrit une réalité énergétique délicate : des logements mal isolés et voraces en énergie, incapables de retenir la chaleur ou la fraîcheur, demandant une quantité importante d'énergie pour garantir un confort de vie convenable. Comment sortir de cette impasse ? Comment transformer cette passoire énergétique en un lieu éco-responsable, efficient, à la fois profitable pour le propriétaire et agréable pour le locataire ? C'est exactement ce que nous allons explorer ici. Nous plongerons dans les étapes clés de la rénovation énergétique, les aides disponibles pour mener à bien ces travaux, et les bénéfices tangibles, qu'ils soient économiques ou environnementaux, de cette métamorphose.

Allez c'est parti pour le dernier article immobilier de 2023 en cette fraîche saison !

1/ C’est quoi une passoire thermique et enjeux de la précarité énergétique ?

Une "passoire thermique" désigne un logement caractérisé par une inefficacité énergétique importante, entraînant des pertes de chaleur ou de fraîcheur considérable. Ces habitations sont souvent mal isolées, ce qui se traduit par une consommation excessive d'énergie pour maintenir une température confortable à l'intérieur. Ce terme est généralement utilisé pour décrire les biens immobiliers présentant une étiquette énergie de classe F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Les passoires thermiques sont souvent sujettes à des déperditions thermiques à travers les murs, les fenêtres, la toiture ou avec un système de chauffage non optimal, ce qui se traduit par une inefficacité énergétique et des coûts de chauffage élevés pour les occupants. Ces passoires thermiques contribuent à une surconsommation d'énergie et à une augmentation des émissions de gaz à effet de serre.

Il est important de souligner que le statut de passoire thermique ne signifie pas nécessairement que le logement est insalubre, mais plutôt qu'il présente une inefficacité énergétique significative, mettant en lumière la nécessité d'une rénovation pour améliorer ses performances énergétiques et environnementales. En France, le nombre de foyers confrontés à la précarité énergétique demeure alarmant, avec près de 4,8 millions de logements qualifiés de passoires thermiques. Cette réalité impacte non seulement le confort quotidien des habitants, mais elle engendre également des conséquences économiques et environnementales significatives.

Sur le plan économique, ces logements énergivores se traduisent par des dépenses élevées en énergie pour maintenir un niveau de confort minimal. Ces coûts énergétiques exorbitants peuvent constituer une charge financière insoutenable pour de nombreux ménages, notamment ceux aux ressources les plus modestes. Ceci est souvent lié et entraîne une sorte de cercle vicieux. En effet, les logements sont souvent plus vieux, donc loués ou achetés moins cher par des familles plus modestes mais avec des dépenses énergétiques bien plus élevées.

Face à tout cela, les pouvoirs publics se mobilisent pour endiguer ce problème. Des lois et des mesures incitatives visent à encourager la rénovation énergétique des logements et des lois et des mesures coercitives à rendre obligatoire la mise aux normes énergétiques des habitations les moins efficaces.

2/ Comment rénover une passoire thermique ?

Rénover une passoire thermique implique un plan d’action, voilà celui que je vous propose :

1. Audit énergétique : L'audit énergétique représente le point de départ. Réalisé par un professionnel certifié il consiste en une analyse approfondie des performances énergétiques du logement. Cet audit identifie les défauts d'isolation, les déperditions de chaleur, les points faibles du système de chauffage et de ventilation. Il fournit des recommandations spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique du logement.

2. Renforcement de l'isolation thermique : Pour réduire les pertes de chaleur, une isolation adéquate est cruciale. Cela peut impliquer l'isolation des combles, des murs (par l'intérieur ou l'extérieur), le remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performants, ou encore l'isolation du plancher bas. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE, Reconnu Garant de l'Environnement, pour bénéficier des aides financières.

3. Changement du système de chauffage : Opter pour des équipements de chauffage plus performants et écologiques est essentiel. Les alternatives peuvent inclure l'installation de pompes à chaleur ou encore de chauffe-eau utilisant des énergies renouvelables.

4. Amélioration de la ventilation : Une ventilation optimisée contribue à réduire la consommation énergétique en renouvelant efficacement l'air intérieur. L'installation d'une VMC, ventilation mécanique contrôlée, permet de réguler le flux d'air et de limiter les déperditions de chaleur.

Ces travaux de rénovation exigent souvent un investissement financier initial. Toutefois, des aides financières et des subventions sont disponibles pour soutenir ces initiatives. Des programmes tels que MaPrimeRénov', les primes énergie, l'éco-prêt à taux zéro, ou encore les aides de l'Anah, l’Agence nationale de l'habitat peuvent considérablement réduire le coût des rénovations pour les propriétaires et les locataires, encourageant ainsi la transition vers des logements éco-énergétiques.

En parallèle, ces rénovations permettent de valoriser le bien sur le marché locatif ou immobilier. Un logement rénové et éco-énergétique peut attirer davantage de locataires ou d'acheteurs potentiels, tout en offrant un confort accru et des économies sur les factures énergétiques. Ainsi, la rénovation d'une passoire thermique peut être envisagée comme un investissement rentable et durable, améliorant à la fois la qualité de vie des occupants et la valeur patrimoniale du bien immobilier.

3/ investir dans une passoire thermique ?

Investir dans des passoires thermiques pour une activité locative peut sembler à première vue un choix délicat. Voila des dates clés à avoir en tête à propos du DPE :

• Depuis 2022, gel des loyers dans les passoires thermiques (DPE F ou G).

• A partir de 2023, interdiction de location de DPE F ou G de plus de 450 kWh/m2/an, obligeant le propriétaire à le rénover ou à ne plus le louer.

• À partir de 2025, les logements classés G au DPE ne pourront plus être loués.

• À partir de 2028, les logements classés F au DPE ne pourront plus être loués.

• À partir de 2034, les logements classés E au DPE ne pourront plus être loués.

Ces biens immobiliers, souvent mal isolés et énergivores, peuvent représenter un défi en termes de coûts pour rénovations énergétiques pour les propriétaires. Cependant, les passoires thermiques peuvent offrir des opportunités intéressantes dans le domaine de l'investissement locatif.

Premièrement, ces propriétés sont souvent moins onéreuses à l'achat que des biens immobiliers rénovés et aux normes énergétiques élevées. Cette caractéristique peut représenter une opportunité pour les investisseurs disposant de budgets plus restreints, leur permettant d'accéder au marché immobilier tout en envisageant des travaux de rénovation énergétique qui, une fois réalisés, valoriseront le bien et peuvent être déduits des revenus locatifs en charge.

Deuxièmement, les passoires thermiques offrent un potentiel de création de valeur à travers la rénovation énergétique. En investissant dans ces biens et en entreprenant des travaux de rénovation pour les rendre plus éco-énergétiques, les propriétaires peuvent non seulement améliorer la qualité de vie des locataires mais également augmenter la valeur et l'attrait du bien sur le marché locatif. Cette valorisation peut se traduire par des loyers plus élevés et une demande accrue de la part des locataires, notamment ceux recherchant des logements plus économes en énergie surtout après la violente augmentation du prix de l’énergie actuel.

De plus, avec les incitations gouvernementales et les aides disponibles pour la rénovation énergétique, l'investissement dans ces passoires thermiques peut être soutenu financièrement. Des programmes tels que MaPrimeRénov', les primes énergie, ou encore l'éco-prêt à taux zéro offre des opportunités de réduire considérablement les coûts des travaux de rénovation énergétique.

Cependant, investir dans une passoire thermique pour la mettre en location nécessite une analyse minutieuse des coûts de rénovation, des aides financières disponibles, et des perspectives de retour sur investissement. Il est essentiel de considérer tous ces éléments avant de se lancer dans un tel projet d'investissement locatif pour en évaluer la viabilité financière et le potentiel de valorisation du bien immobilier. Il est aussi important de bien prendre en compte une variable qui ne rentre pas dans les chiffres à savoir la charge mentale en immobilier d’acheter un bien susceptible d’avoir plus de problèmes, de gérer des travaux, d’espérer avoir une lettre satisfaisante à la fin des travaux. A voir si cela rentre bien dans votre objectif de création patrimoniale.

4/ Conclusion

La rénovation des passoires thermiques représente un défi, mais également une opportunité considérable dans le paysage de l'immobilier si elle est bien menée. Mon humble avis est que de grands bouleversements sont à prévoir dans les prochaines années avec ces obligations de rénovation énergétique. Une grande quantité de biens énergivores vont se retrouver sur le marché faisant très probablement chuter les prix de ces derniers. Seuls les acquéreurs les plus modestes pourront acheter ces biens ce qui leur engendrera des dépenses énergétiques importantes. Sinon des investisseurs ne craignant pas les travaux vont pouvoir se régaler à acheter des biens bradés et réaliser des travaux en vue d’une amélioration énergétique.

Pour finir sur une note d’optimisme, la rénovation des passoires thermiques offre un moyen concret de lutter contre la précarité énergétique tout en créant des opportunités d'investissement immobilier intéressantes. C'est une démarche qui allie à la fois responsabilité environnementale et rentabilité financière, un pari sur l'avenir de l'immobilier et sur des logements plus respectueux de l'environnement, répondant aux exigences actuelles et futures des locataires.