Alors ça y est, vous avez trouvé le bien de vos rêves ou un bon bien immobilier pour investir, bravo ! Maintenant on va voir comment on peut le financer.

Et oui, il n’existe pas que le crédit amortissable, le plus largement utilisé en France ! On va voir ensemble les différents types de crédits qui existent, leurs conditions, avantages et inconvénients, aller hop c’est parti !

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1/ Le crédit amortissable : la solution classique pour les emprunteurs

Le crédit amortissable est la forme de prêt immobilier la plus courante en France, choisie par la majorité des acheteurs pour financer leur résidence principale ou secondaire. D’après la banque de France, on parle ici de 80% de tous les crédits du logement. Dans cette formule, chaque mensualité inclut une part de remboursement du capital et une part d'intérêts. Remboursement après remboursement, la part d'intérêts payé diminue, tandis que celle du capital remboursé augmente, permettant un amortissement progressif de la dette jusqu'à son extinction.

Dans un crédit amortissable, le montant des mensualités reste généralement fixe tout au long du prêt, sauf si l’emprunteur choisit un taux variable (on introduit un peu de complexité). La stabilité de ce type de crédit permet une planification financière à long terme, offrant une certaine tranquillité d’esprit aux emprunteurs. Par ailleurs, chaque mensualité réduit le capital restant dû, diminuant ainsi le montant des intérêts.

Avantages :

- Prévisibilité des mensualités : la mensualité est fixe (sauf pour les taux variables), ce qui permet une gestion plus sereine des finances.

- Amortissement progressif : le capital diminue au fil du temps, permettant de réduire le coût total des intérêts.

- Flexibilité : de nombreux crédits amortissables offrent la possibilité de moduler les mensualités selon l’évolution des revenus (sous conditions).

Inconvénients :

- Coût total : en raison de la part élevée d’intérêts en début de prêt, le crédit amortissable peut sembler coûteux, surtout si le bien est vendu rapidement après l'achat.

- Dans certains cas moins avantageux fiscalement pour les investisseurs locatifs, car les intérêts d’emprunt déductibles diminuent chaque année.

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2/ Le crédit in fine une alternative plus suisse (ou anciennement américaine)

Le crédit in fine est un mode de financement immobilier principalement utilisé dans certains pays comme la Suisse ou les USA (avant les subprime) ou dans le cadre de l’investissement locatif. Il offre la possibilité, sous certaines conditions, de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. Contrairement au crédit amortissable, où le capital est remboursé progressivement, le crédit in fine ne nécessite de rembourser le capital qu’à la fin du prêt, tandis que l’emprunteur s'acquitte uniquement des intérêts chaque mois.

Avantages :

- Fiscalité avantageuse : les intérêts d’emprunt étant constants, ils sont déductibles des revenus locatifs, permettant une optimisation fiscale importante.

- Souplesse dans la gestion du capital : les faibles mensualités permettent d’optimiser la trésorerie et de préparer le remboursement final

Inconvénients :

- Coût total plus élevé : les intérêts sont calculés sur le capital total, rendant ce type de crédit plus coûteux que le crédit amortissable.

- Risque de remboursement final : le capital doit être remboursé en une seule fois, ce qui peut être une contrainte importante pour certains emprunteurs.

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3/ Un exemple chiffré :

Voici un exemple chiffré dans lequel on va tout bien reprendre comparant un crédit in fine et un crédit amortissable, pour un emprunt de 200 000 € sur 15 ans avec un taux d'intérêt de 3 %. Cet exemple met en lumière la différence de structure et de coût entre les deux types de crédits.

Hypothèses :

Montant emprunté : 200 000 €

Durée du prêt : 15 ans (180 mois)

Taux d'intérêt : 3 % fixe

Crédit in fine : remboursement du capital en une fois à la fin, paiement des intérêts chaque mois

Crédit amortissable : remboursement progressif du capital et des intérêts chaque mois

Crédit amortissable

Dans un crédit amortissable, les mensualités sont fixes et incluent le remboursement d’une part du capital et des intérêts sur le capital restant dû. Voici les détails :

Mensualité (capital + intérêts) : 1 380 €

Coût total des intérêts : Environ 48 330 €

Montant total remboursé : 248 330 € (capital + intérêts)

Crédit in fine

Dans un crédit in fine, les mensualités couvrent uniquement les intérêts, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Mensualité (intérêts uniquement) : 500 € (3 % de 200 000 €)

Coût total des intérêts : 90 000 € (500 € x 180 mois)

Montant total remboursé : 290 000 € (200 000 € de capital + 90 000 € d’intérêts)

Comparaison :

Crédit amortissable : mensualité d'environ 1 380 €, coût total des intérêts de 48 330 €, avec un montant total remboursé de 248 330 €.

Crédit in fine : mensualité de 500 € (intérêts uniquement), coût total des intérêts de 90 000 €, pour un montant total remboursé de 290 000 €.

Le crédit amortissable est moins coûteux sur la durée, mais le crédit in fine propose des mensualités plus faibles en contrepartie d'un coût global plus élevé. Il y aura par contre tout le capital à rembourser à la fin de la durée du crédit, d'un coup !

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Ci dessous il existe d'autre type de prets mais moins utilisés, pouvez-vous bénéficier d'un type en particulier ? A vous de le découvrir.

4/ Le prêt relais : faciliter l’achat-revente

Le prêt relais est une solution de financement temporaire destinée aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu leur bien actuel. Ce type de crédit est souvent utilisé pour éviter d’être contraint de vendre rapidement son logement actuel, permettant ainsi de conclure une nouvelle acquisition sans attendre la vente.

Le prêt relais permet de financer une partie de l’achat d’un nouveau bien (généralement entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre) pour une durée courte, de 6 à 24 mois. Une fois le bien vendu, l'emprunteur peut solder le prêt relais grâce au produit de la vente. Cependant, si le bien n’est pas vendu dans les délais, l’emprunteur doit gérer le coût de ce prêt tout en supportant les mensualités de son nouveau crédit immobilier.

Avantages :

- Flexibilité : ce prêt permet de s’offrir une marge de manœuvre pour l’achat d’un bien sans attendre la vente du bien actuel.

- Réactivité : permet de sécuriser un bien immobilier en profitant d’une opportunité d’achat sans pression de vente immédiate.

Inconvénients :

- Risque de double charge : si la vente tarde, l’emprunteur peut se retrouver à devoir assumer deux crédits en même temps.

- Intérêts potentiellement élevés : les taux du prêt relais peuvent être plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques.

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5/ Les prêts aidés : un coup de pouce (spécialité française) pour l’accès à la propriété

Pour faciliter l’accès à la propriété, l’État français propose plusieurs « prêts aidés », conçus pour soutenir certains profils d’acheteurs, comme les primo-accédants et les ménages modestes. Ces prêts sont souvent combinés avec un prêt classique pour rendre le financement plus accessible.

- Le prêt à taux zéro : le prêt à taux zéro est un dispositif mis en place par l’État français pour favoriser l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Destiné à financer une partie de l'achat d'une résidence principale, il est accordé sans intérêts et sans frais de dossier, rendant son remboursement plus abordable. Le montant du prêt à taux zéro et ses conditions de remboursement dépendent de plusieurs critères, comme la localisation du bien, les revenus du ménage et la composition familiale. Souvent combiné avec un autre prêt immobilier, le prêt à taux zéro permet aux ménages ayant des ressources limitées de devenir propriétaires en allégeant le coût total de leur financement.

- Le prêt accession sociale est un prêt immobilier destiné aux ménages à revenus modestes souhaitant acheter ou rénover leur résidence principale. Accordé sous conditions de ressources, ce prêt vise à faciliter l’accession à la propriété en proposant des taux d'intérêt avantageux et en permettant, dans certains cas, de couvrir jusqu’à 100 % du coût d’acquisition ou des travaux. Ce prêt est particulièrement attractif car il permet également de bénéficier de l’APL réduisant ainsi le montant des mensualités. D'une durée de 5 à 30 ans, le prêt accession sociale est accessible pour l’achat d'un bien neuf ou ancien (avec ou sans travaux) et offre aux emprunteurs une solution de financement adaptée à leurs besoins et ressources, tout en favorisant leur accès à la propriété.

- Le prêt conventionné est un prêt immobilier réglementé par l’État, accessible à tous sans condition de ressources. Il est destiné à financer l'achat ou la rénovation d'une résidence principale et offre des taux d'intérêt généralement avantageux, fixés par des conventions entre l'État et les banques. Ce prêt permet également aux emprunteurs de bénéficier de l’APL pour alléger le montant des mensualités, sous certaines conditions. Le prêt conventionné peut couvrir jusqu'à la totalité du prix du bien et s’étale généralement sur une durée de 5 à 30 ans, ce qui en fait une option accessible et flexible pour faciliter l’accès à la propriété.

Ces prêts aidés facilitent l'accès à la propriété pour les ménages ayant des ressources limitées ou pour les primo-accédants. Cependant, ils comportent souvent des conditions d’éligibilité et des critères de ressources qu’il est important de vérifier en amont.