Ah oui, avec un tel titre, vous allez vous dire que je sombre dans le putaclic. Je vous rétorquerai que, certes, j’y vais fort… mais pas sans raison. Et vous allez vite comprendre pourquoi. Comme pour l’article sur mes aventures avec les agents immobiliers (qui vous a bien plu, d’ailleurs), je continue ma série sur les détails immo à connaître, saupoudrée d’un peu d’expérience personnelle.

Si je peux vous éviter de faire les mêmes erreurs que moi, vous gagnerez quelques années d’investissement, et surtout, un paquet de stress et d’énervement en moins !

Revenons donc à la première partie du titre : le permis de louer. Si vous ne connaissez pas, je vous promets que ça existe vraiment en France.

On va donc découper cet article en plusieurs parties :

-le problème initial,

-la solution « trouvée » par nos gouvernants talentueux,

-et enfin, la réalité sur le terrain.

Cet article pourrait être résumé par cette maxime : « L’enfer est pavé de bonnes intentions. » Jamais citation n’aura été aussi vraie.

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Le problème

Il y a quelques années, on entendait régulièrement aux journaux télévisés de nouvelles affaires de logements insalubres : marchands de sommeil, conditions de vie déplorables, propriétaires totalement inhumains. On pourrait les appeler des c****** finis, et on ne serait pas loin de la vérité. La justice étant lente et les victimes souvent sans alternative pour se loger (situations précaires, absence de solutions), ces affaires traînaient des années, parfois des décennies.

Le législateur s’est donc penché sur la question. Et, comme certaines zones urbaines (notamment les vieux centres historiques) concentrent davantage de logements indignes, il a été décidé de créer … roulement de tambour… le permis de louer !

La solution (sur le papier)

Sur le papier, l’idée paraît presque logique : faire visiter chaque bien immobilier d’une zone donnée, avant sa mise en location, pour vérifier qu’il est « conforme et décent ». Sans cette validation, impossible de louer. Le tout, bien sûr, à la discrétion du maire, qui choisit d’appliquer ou non le dispositif.

Mais… il y a un mais.

Déjà, par principe : devoir demander une autorisation de louer un bien qui nous appartient, c’est un concept fascinant. On en vient à se demander si ce bien est vraiment le nôtre. Cela remet quand même en question la « pleine jouissance » de sa propriété. Bon, vous trouvez peut-être que j’en fais trop. Alors passons au concret.

Avant la mise en location, il faut demander une visite du bien par un fonctionnaire, qui vérifiera un cahier des charges long comme un bras. À la clé : le Saint-Graal, un petit papier magique vous autorisant à louer. Ils ont en principe un mois pour répondre. Sans réponse, c’est tacitement considéré comme validé.

Et bien sûr, il faut refaire la procédure à chaque changement de locataire. Je pense qu’avec cette dernière phrase, vous commencez à sentir venir le problème, non ? Alors maintenant, parlons de la réalité. Ma réalité.

La réalité (et pas celle des PowerPoint)

Tout commence après l’achat. Je ne le savais pas, mais la mairie de la ville où j’ai acheté a eu la brillante idée d’instaurer le permis de louer entre le compromis et l’acte définitif. Parfait !

De toute façon, j’aime tout refaire dans un bien. Mon artisan a donc remis l’appartement entièrement à neuf, tout aux normes.

Je fais donc la demande officielle de visite. Rendez-vous fixé dix jours plus tard.

Oui, dix jours. C’est long, mais « ils n’avaient pas avant ».

Entre-temps, il faut leur fournir le DPE et tous les diagnostics « risques et pollution », valables six mois seulement. Super. Cela veut dire qu’à chaque nouvelle location, il faudra tout refaire.

Des frais en plus, donc.

Passons.

Le jour J arrive, et là, surprise : dans mon appartement de 26 m² débarquent non pas un, non pas deux, mais trois fonctionnaires ! Nous étions donc quatre dans 26 m². Autant vous dire qu’on était à l’étroit.

Heureusement que je n’avais commis aucun délit, parce qu’on aurait cru une descente de la BAC.

Et là, l’interrogatoire commence :

Combien de fenêtres ?

Combien de prises ?

Où est la VMC ?

Le tableau électrique ?

Puis, l’un d’eux dégaine son mètre ruban et mesure tout : distance entre les prises et les points d’eau, surface, hauteur sous plafond, taille des fenêtres…

Premier problème : le tableau électrique est trop haut de 10 cm. Verdict : il faut le descendre. Sinon, pas de permis de louer.

Première déconvenue.

On enchaîne avec le test VMC : un bâton d’encens pour vérifier l’aspiration. C’est bon. Ouf.

Et là, vient la question ultime :

« Où commence la cuisine et où finit le salon ? »

Pour info, c’est un T2 avec cuisine dans le salon. Je lui ai fait répéter trois fois, pensant mal comprendre.

La fonctionnaire me montre alors une rangée de carreaux au sol et me demande si, selon moi, la limite se situe à la deuxième ou à la troisième rangée. Et que cela devait être déclaratif.

Sentant le piège venir, je lui demande pourquoi cette question a la moindre importance.

Sa réponse ?

« C’est simple : si la fenêtre n’est pas assez grande pour la cuisine, impossible de louer. »

Je joue le jeu : « Et selon vous, où devrais-je dire que commence la cuisine pour que cela soit aux normes ? »

Réponse : « Oh, les fenêtres sont grandes, peu importe, ce sera bon. »

Voilà donc où partent nos impôts : à payer trois fonctionnaires pour venir me demander où est le mur invisible qui sépare ma cuisine de mon salon. Tout ça pour cocher une case dans leur précieux formulaire.

Résultat : j’ai dû faire revenir un électricien pour descendre le tableau, puis subir une deuxième visite des trois mêmes fonctionnaires.

Et, miracle, j’ai enfin obtenu mon permis de louer.

Et vous pensiez que c’était fini ?

Croyez-vous que l’histoire s’arrête là ? Bien sûr que non !

Je loue le bien à une personne : tout se passe bien. Mais trois mois plus tard, changement de travail, déménagement, elle donne son préavis. (Préavis d’un mois dans ma ville.)

Et donc… J’ai besoin d’un nouveau permis de louer.

Oui, à chaque changement de locataire, même s’il ne reste que quelques semaines, il faut tout recommencer.

Et le meilleur ? Impossible de s’y prendre à l’avance ! Interdiction de réserver une visite avant le départ.

Il faut que la personne soit partie, puis faire la demande, puis attendre à nouveau dix jours.

Sans oublier de refaire certains diagnostics, valables six mois seulement…

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Conclusion : du bon sentiment à l’enfer administratif

Voilà comment une idée, à la base inspirée par un bon sentiment, devient en pratique un enfer administratif.

Un système qui nous fait perdre du temps et de l’argent, tout en décourageant les investisseurs honnêtes.

Pour conclure cet article, je viens de mettre en vente ce bien après seulement trois ans. Je compte simplement récupérer mes billes, tant pis pour les bénéfices espérés. Trop d’emmerdes, trop de paperasse, trop d’absurdités. Il est temps de passer à un autre investissement.

Et entre nous, si vous entendez parler d’un super bien hyper rentable, mais nécessitant un permis de louer… réfléchissez bien et prévoyez davantage de travaux et de vacances locatives dans vos estimations !