On entend souvent parler d'acronyme dans les placements immobiliers, de cash-flow, de VAN, de TRI, de CoC etc… Bref, tout autant de noms barbares qui peuvent vous communiquer de précieuses informations quand vous souhaitez réaliser un investissement immobilier.

Je m’aperçois qu’on parle de la VAN dans cet article mais nous devons donc voir ensemble comment interpréter au mieux cette donnée en tant qu’investisseur.

Aujourd'hui, nous allons voir à quoi correspond la VAN, c'est à dire la valeur actuelle nette d'un bien.

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C’est quoi la VAN ?

LA VAN peut être définie comme l’enrichissement que va procurer un bien sur une période définie. Formulé autrement, c’est la somme des recettes moins la somme des dépenses pour un bien immobilier sur une période définie. La « période définie » par excellence est la durée totale de la vie de cet investissement immobilier cardans ce cas, le prix de revente est réel. La VAN n’est donc qu’une approximation tant que le bien n’est pas vendu car elle est dépendante du prix de revente du bien. Le plus souvent la VAN est comparée à un placement de référence (par exemple un livret A) pour avoir un benchmark et pouvoir comparer plusieurs investissements entre eux.

Comment la calculer ?

Voila ! Débrouillez-vous 😊

Une formule bien compliquée pour une explication toute simple !

C’est la somme de toutes les entrées d’argent (loyers, charges, prix de revente, remboursement de la garantie crédit logement etc…) moins la somme de toutes les sorties d’argent (crédit, assurance, travaux, apport initial etc…). Cela parait moins compliqué d’un coup !! 😊

Vous comprenez maintenant pourquoi cette valeur n'est qu'une approximation tant que la vente du bien n'a pas été réalisée.

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En quoi est-ce utile ?

La VAN est un des indicateurs importants dont vous allez pouvoir vous servir pour estimer si un investissement immobilier va vous correspondre. La VAN est à pondérer avec l’apport que vous allez devoir réaliser, le cash-flow du bien en question, son TRI, son CoC et d’autres indicateurs qui sont pertinents pour vous. J’insiste sur ce point car LA bonne affaire pour l’un n’est pas obligatoirement la bonne affaire pour un autre investisseur.

De plus, cet indicateur a l’avantage d’être utilisable pour tout type d’investissement et non uniquement sur du placement locatif. On peut donc l’appliquer à une assurance vie qui serait, par exemple, rémunérée à 1% pendant 3 ans sur laquelle on placerait 10 000 €. Il enressortirait, à terme, une valeur de 10 303.01 €, correspondant à une VAN de 303.01 € en 3 ans (10 303.01 € - 10 000 €).

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Pourquoi fluctue-t-elle ?

La VAN fluctue donc au cours du temps en fonction du prix estimé de la revente du bien. Le jour où vous vendez le bien, vous pouvez la calculer de manière précise et juste.

Est-ce la valeur la plus importante ?

Je vais encore en décevoir certains, mais de ne prendre qu’une seule valeur isolée et dans l'absolu ne permet pas de déterminer si c'est la plus importante ou non.

Selon l'investissement que vous souhaitez réaliser, vous devez prendre en considération toutes les valeurs de la simulation avant d'acheter un bien immobilier, à savoir le cash-flow,la VAN, le TRI, l'apport, etc… Afin de déterminer si cet investissement est adapté pour VOUS.

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En conclusion

Pour conclure, la VAN fait partie de tout l’arsenal d’un investisseur permettant de comparer différents investissements. Elle est donc à prendre en considération pour réaliser l’investissement qui VOUS correspond.

Au niveau immobilier certains sites proposent de la calculer pour vous comme horiz.io dans leurs simulations.