Nous voici donc dans le dernier point important, afin de conclure notre série sur le premier investissement. Ce point reprend en partie ce qui est abordé dans le séminaire Créat. Pour ceux qui y ont assisté, ce sera un rappel utile. Pour les autres, sachez que ces notions sont essentielles pour optimiser votre investissement et éviter des erreurs coûteuses.

Fiscalité et financement

- Pourquoi la fiscalité peut ruiner un investissement locatif ?

Un investisseur mal informé risque gros. Il peut tout simplement payer trop d’impôts, ce qui réduit considérablement la rentabilité de son bien. Il peut aussi choisir un mauvais régime fiscal, entraînant une imposition bien plus lourde qu’elle ne devrait l’être. Il peut ne pas déduire toutes les charges possibles et ainsi passer à côté d’optimisations fiscales importantes. Pire encore, il peut ne pas anticiper l’impact fiscal sur la revente, avec à la clé une taxation élevée sur la plus-value.

Prenons un exemple très courant : un investisseur achète un appartement et le loue en nu sous le régime du micro-foncier. Il ne réalise pas qu’il est imposé à 47,2 % sur ses loyers (30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Résultat : après impôts, son rendement net tombe à 2,5 %, rendant son investissement à peine rentable. Et ce n’est pas un cas isolé.

- Choisir le mauvais régime fiscal

L’erreur la plus classique reste le choix d’un régime fiscal inadapté. Beaucoup d’investisseurs se retrouvent piégés par une mauvaise stratégie, simplement parce qu’ils n’ont pas pris le temps de comparer.

Voici quelques exemples d’erreurs fréquentes : louer en nu au micro-foncier alors que le régime réel aurait permis de déduire davantage de charges ; louer en meublé sans opter pour le LMNP au réel, alors que cela aurait permis d’amortir son bien et de réduire (voire annuler) l’imposition sur les loyers (enfin jusqu'à ce que l'assemblée nationale décide de changer cette niche fiscale) ; ou encore créer une SCI à l’IR sans anticiper les conséquences fiscales à la revente, qui peuvent être désastreuses selon les cas.

La bonne méthode consiste évidemment à comparer les différents régimes avant de faire un choix, et à réaliser une simulation pour chacun d’eux en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux. Durant la formation Créat on montre des exemples avec le simulateur de horiz.io (pas de lien d'affiliation, on utilise ce site alors on vous le partage).

- Ne pas optimiser la fiscalité des charges déductibles

Si vous êtes au régime réel (que ce soit en location nue ou meublée), vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges de vos revenus locatifs afin de réduire la base imposable. Ne pas le faire revient littéralement à payer trop d’impôts pour rien.

Parmi les charges déductibles, on retrouve notamment : les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative et comptable, la taxe foncière, les assurances (PNO, loyers impayés, etc.), les charges de copropriété non récupérables et les travaux d’entretien ou de réparation.

Une erreur très fréquente consiste à négliger la gestion des factures et des justificatifs. Cela peut entraîner une imposition plus lourde que nécessaire. Pour éviter ce piège, il est indispensable de tenir une comptabilité rigoureuse, en conservant toutes les factures liées aux travaux, aux charges de copropriété et aux frais de gestion.

Faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier est souvent un excellent choix. Il saura vous accompagner pour optimiser votre déclaration fiscale et s’assurer que toutes les déductions possibles sont bien appliquées. Une bonne organisation comptable peut faire toute la différence entre un investissement rentable et une fiscalité pénalisante (et je reste poli).

- Anticiper la fiscalité à la revente

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il ne faut pas seulement penser à l’achat et à la gestion locative. Il faut aussi penser à la sortie, c’est-à-dire la revente. La fiscalité sur la plus-value peut avoir un impact majeur sur votre gain réel.

Un investisseur qui n’anticipe pas ce point peut voir une partie importante de son bénéfice partir en impôts. Le choix du régime fiscal de départ doit donc se faire en tenant compte de cette sortie.

Par exemple, en location nue, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Il existe cependant un abattement progressif à partir de la 6ᵉ année, avec exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En revanche, en meublé sous le régime LMNP au réel, vous pouvez amortir votre bien, ce qui réduit fortement l’imposition sur les loyers, et dans certains cas, permet même d’éviter la taxation sur la plus-value si la revente est bien anticipée et bien gérée.

C’est pourquoi il est importantissime, avant même l’achat, de définir une stratégie de détention et de sortie. Acheter un bien pour le revendre dans 5 ou 10 ans, ce n’est pas la même chose qu’un investissement que l’on compte garder à vie. Ce point influe directement sur votre choix fiscal, mais aussi sur votre structure juridique (SCI, nom propre, LMNP, etc.).

Prendre ce paramètre en compte dès le départ permet d’optimiser la rentabilité nette de votre projet et surtout d’éviter les mauvaises surprises au moment de la revente.

-Et maintenant… cap sur le financement

Maintenant que vous avez choisi votre fiscalité, il est temps d’aller voir votre banquier préféré (non, ce n’est pas vrai, vous devez en consulter plusieurs, business is business et la fidélitée ne paie pas en banque) afin de trouver le crédit idéal.

Mais attention...

Mal financer son projet

Un financement mal structuré peut transformer un investissement rentable en une charge financière lourde. Beaucoup de primo-investisseurs se focalisent uniquement sur le prix du bien et le taux d’intérêt, sans chercher à optimiser leur prêt ni à exploiter les leviers financiers à leur disposition. Résultat : des mensualités trop élevées, une rentabilité réduite, une trésorerie tendue, et une capacité d’investissement future limitée.

Voyons ensemble les erreurs les plus courantes en matière de financement immobilier, ainsi que les stratégies pour structurer son prêt de manière optimale.

Erreur 1 : ne pas utiliser l’effet de levier du crédit

Par crainte de l’endettement, certains investisseurs choisissent de payer comptant ou d’apporter une somme importante au moment de l’achat. Pourtant, en immobilier, il est souvent plus avantageux de faire appel au financement bancaire pour maximiser ce qu’on appelle l’effet de levier. Cet effet de levier est même l’un des principaux atouts de l’investissement immobilier. Par exemple, un bien acheté 150 000 € et financé à 90 % par un prêt vous permet de conserver votre épargne pour d’autres opportunités (un second bien, une rénovation, une vacance locative…).

À l’inverse, si vous mettez 75 000 € d’apport, vous bloquez une grosse partie de votre capital… ce qui réduit votre capacité à réinvestir ailleurs et diminue considérablement l’effet de levier.

Erreur 2 : emprunter sur une durée trop courte

Une durée de prêt plus courte entraîne logiquement des mensualités plus élevées. Cela peut nuire à votre cash-flow, c’est-à-dire à la différence entre vos recettes et vos dépenses mensuelles. En cas d’imprévu (travaux, vacance locative…), cela augmente aussi le risque financier. Prenons un prêt de 150 000 € à un taux de 3 %.

Sur 15 ans, la mensualité sera d’environ 1 035 €, avec 37 000 € d’intérêts au total.

Sur 25 ans, la mensualité tombe à 711 €, mais les intérêts totaux montent à 66 000 €.

Beaucoup d’investisseurs veulent rembourser vite pour se « débarrasser » de la dette. Cela peut être une erreur. Un crédit sur 15 ans génère des mensualités lourdes, ce qui pèse sur la trésorerie et peut mettre en danger l’équilibre financier de votre projet. À l’inverse, un crédit sur 25 ans permet d’avoir des mensualités plus légères, facilitant l’autofinancement du bien et offrant plus de souplesse. Cela vous laisse aussi davantage de marge pour faire face aux imprévus ou… pour sauter sur une nouvelle opportunité.

En résumé : il vaut souvient mieux privilégier une durée de 20 à 25 ans pour préserver votre capacité d’action.

Erreur 3 : ne pas négocier son prêt et ses conditions

Beaucoup pensent que seul le taux d’intérêt se négocie. En réalité, d’autres éléments sont tout aussi importants, voire plus, pour optimiser votre financement.

Pensez à négocier :

•Les frais de dossier, qui sont souvent flexibles.

•L’assurance emprunteur, qui peut représenter une part importante du coût total du crédit.

•Les pénalités de remboursement anticipé, à supprimer si vous prévoyez une revente rapide.

•Le différé de remboursement, utile pour vous constituer une trésorerie au début du prêt.

Prenons un exemple parlant sur l’assurance emprunteur. Pour un prêt de 150 000 € :

Une assurance bancaire à 0,36 % coûte 45 €/mois.

Une assurance externe à 0,12 % tombe à 15 €/mois, soit une économie de 10 800 € sur 25 ans !

Il est donc crucial de comparer plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions. Et si vous tenez à rester avec la même banque, vous pouvez toujours renégocier l’assurance plus tard. D’ailleurs, si vous envisagez de réaliser plusieurs investissements et que vous avez besoin de cette banque pour les financer, mieux vaut parfois attendre un peu avant de changer l’assurance emprunteur. Pourquoi ? Parce que la banque gagne de l’argent sur ces contrats, et elle pourrait mal réagir si vous partez trop vite. Dans certains cas, il peut être stratégique d’attendre d’avoir signé plusieurs biens ou d’avoir eu un refus avant d’optimiser cette assurance. Tout est une question d’équilibre.

Erreur 4 : ne pas anticiper les imprévus financiers

Encore une erreur fréquente : ne pas prévoir de trésorerie de secours. Or, un locataire qui part, une chaudière qui lâche ou un dégât des eaux peuvent mettre à mal vos finances si vous n’avez rien de côté. Il est donc essentiel de constituer une épargne de sécurité équivalente à 3 à 6 mois de mensualités, afin de pouvoir encaisser ces coups durs sans stress. Autre astuce : négociez un différé de remboursement en début de prêt. Cela vous permet de commencer à encaisser des loyers avant de rembourser le capital, et donc de vous constituer une trésorerie. Enfin, avant de signer, vérifiez si la banque propose un report d’échéances en cas de difficulté passagère. Cela peut être une vraie bouée de sauvetage en cas de coup dur.

Conclusion : vous êtes prêt !

Et voilà, nous sommes arrivés au bout de cette série d’articles sur les 4 erreurs à éviter lors d’un premier investissement locatif. Vous avez maintenant une vision claire des pièges à éviter : une stratégie mal définie, un mauvais emplacement, une rentabilité mal calculée, une fiscalité mal anticipée, un financement mal négocié… autant d’obstacles qui peuvent transformer un bon projet en galère. Mais avec les bons outils, les bons réflexes et une préparation sérieuse, vous êtes fin prêt à passer à l’action. Et si ce n’est pas encore le cas, n’hésitez pas à demander conseil. Parfois, un simple échange peut faire gagner des années d’expérience.